Notas prácticas para inquilinos.
El alquiler de vivienda habitual en España (no alquiler de temporada ni local comercial) se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), complementada por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y por la normativa autonómica aplicable.
La LAU regula:
Qué puede exigir legalmente el propietario al firmar:
Ejemplo de coste a la firma del contrato:
Total máximo exigible al entrar: 2.700 € (más el primer mes de renta, si corresponde)
La garantía adicional no es un pago al propietario, sino una garantía frente a posibles impagos o daños, igual que la fianza. Por tanto, si al finalizar el contrato:
el propietario debe devolverte tanto la fianza como la garantía adicional, salvo que existan cantidades pendientes, daños acreditados o cualquier otra causa de compensación prevista legalmente o en el contrato.
Es conveniente que el contrato indique expresamente algo parecido a:
“El arrendatario entrega una fianza legal de una mensualidad y una garantía adicional de dos mensualidades, ambas destinadas a garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.”
Siempre guarda:
Comprobar:
Nunca realizar transferencias sin documentación que justifique el pago.
Si el arrendador es persona física, derecho del inquilino a permanecer hasta 5 años.
Aunque el contrato se firme por un plazo inferior, normalmente opera la prórroga obligatoria hasta alcanzar esos plazos salvo excepciones legales.
Algunas excepciones legales pueden dar lugar a la finalización anticipada del contrato, como por ejemplo la recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador en determinadas circunstancias.
El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, comunicándolo al arrendador con al menos treinta días de antelación.
El contrato puede prever una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir (prorrateándose los períodos inferiores).
Si la vivienda está amueblada, el contrato debería incorporar un inventario detallado.
Es recomendable fotografiar:
Estas pruebas suelen ser fundamentales en conflictos sobre la devolución de la fianza.
La actualización de la renta solo puede realizarse una vez al año y únicamente si el contrato lo prevé expresamente.
Conviene revisar:
Desde 2025, en los contratos de vivienda habitual la actualización de la renta se vincula al sistema de índices establecidos por la normativa vigente. El IRAV publicado por el INE es actualmente el índice de referencia cuando el contrato remite al índice legal aplicable.
El IRAV ha estado moviéndose en torno al 2 % - 2,5 % durante 2026 (por ejemplo, 2,16 % en febrero de 2026).
Contratos anteriores a mayo de 2023: si el contrato establece actualización por IPC, normalmente se sigue la regla pactada en el contrato, teniendo en cuenta la normativa vigente en cada momento.
Si no existe cláusula de actualización, no procede la subida durante la vigencia del contrato.
La regla general es:
Inquilino
Ejemplos:
Propietario
Si el daño ha sido causado por un uso negligente o incorrecto del arrendatario, la reparación puede corresponder al inquilino.
Por ejemplo:
* una caldera vieja que deja de funcionar → propietario; * una caldera dañada por manipulación indebida → inquilino.
El propietario puede descontar
No puede descontar
La fianza debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves. Transcurrido dicho plazo sin causa justificada, la cantidad adeudada puede devengar intereses legales.
Antes de devolver las llaves es recomendable:
Estas pruebas pueden resultar útiles en caso de discrepancias sobre daños o consumos pendientes.
Si estás buscando vivienda en España, hay varias señales de alarma (“red flags”) que conviene detectar antes de firmar. Algunas son directamente ilegales; otras pueden ser legales en ciertos casos, pero indican que el propietario o la agencia están intentando imponerte condiciones abusivas.
Desde la Ley 12/2023: los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corresponden al arrendador. Por eso debes desconfiar cuando aparezcan conceptos como: “Estudio de solvencia”, “Gastos administrativos”, “Gestión documental”, “Consultoría inmobiliaria”.
Lista de comprobación a la hora de firmar:
Sección en desarrollo que contendrá información del tipo: