El aquiler de vivienda habitual en España (no alquiler de temporada ni local comercial) se rige por el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La norma principal es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), complementada por la Ley por el Derecho a la Vivienda y por normativa autonómica sobre fianzas.

La LAU regula:

• Duración del contrato.
• Derechos y obligaciones de propietario e inquilino.
• Fianzas y garantías.
• Actualización de la renta.
• Prórrogas.
• Resolución del contrato

Qué puede exigir legalmente el propietario al firmar:

• Fianza obligatoria: una mensualidad de renta. Si piden más, no se le puede llamar fianza.
• Garantías adicionales: además de la fianza, el arrendador puede pedir unas garantías adicionales cuyo valor no puede superar dos mensualidades de renta durante el período legal de duración obligatoria del contrato.

Ejemplo de coste a la firma del contrato:

• Alquiler: 900 €/mes
• Fianza legal: 900 €
• Garantía adicional máxima: 1.800 €

Total máximo exigible al entrar: 2.700 € (más el primer mes de renta, si corresponde)

La garantía adicional no es un pago al propietario, sino una garantía frente a posibles impagos o daños, igual que la fianza. Por tanto, si al finalizar el contrato:

• has pagado todas las rentas,
• no dejas recibos pendientes,
• y no hay desperfectos imputables a ti,

el propietario debe devolverte tanto la fianza como la garantía adicional.

Es conveniente que el contrato indique expresamente algo parecido a:

“El arrendatario entrega una fianza legal de una mensualidad y una garantía adicional de dos mensualidades, ambas destinadas a garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.”

Siempre guarda:

• Contrato firmado.
• Inventario de muebles.
• Fotografías del estado inicial.
• Recibos de transferencia.
• Conversaciones importantes por correo o mensajería.
• Certificado de entrega de llaves.

La renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé expresamente y será 1 vez al año.

Conviene revisar:

• Índice utilizado.
• Fecha de actualización.
• Límites legales vigentes en el momento de la actualización.

Para contratos firmados después de la Ley de Vivienda (desde mayo de 2023), la referencia es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) elaborado por el INE, que actúa como límite para la actualización anual.

El IRAV ha estado moviéndose en torno al 2 % - 2,5 % durante 2026 (por ejemplo, 2,16 % en febrero de 2026).

Contratos anteriores a mayo de 2023: si el contrato establece actualización por IPC, normalmente se sigue la regla pactada en el contrato, teniendo en cuenta la normativa vigente en cada momento.

La regla general es:

Inquilino

• Pequeñas reparaciones por uso ordinario.

Propietario

• Elementos estructurales.
• Instalaciones.
• Humedades.
• Caldera por antigüedad.
• Problemas eléctricos.

El propietario puede descontar

• Rentas impagadas.
• Suministros pendientes.
• Daños acreditados.

No puede descontar

• Desgaste normal.
• Pintura envejecida por uso ordinario.
• Envejecimiento normal de electrodomésticos.

Si estás buscando vivienda en España, hay varias señales de alarma (“red flags”) que conviene detectar antes de firmar. Algunas son directamente ilegales; otras pueden ser legales en ciertos casos, pero indican que el propietario o la agencia están intentando imponerte condiciones abusivas.

• Pedir más de un mes de “fianza”
• Cobrar honorarios de agencia al inquilino cuando corresponden al propietario. Como gastos de gestión, gastos de agencia…
• Exigir pagos en efectivo sin recibo
• Negarse a identificar al propietario
• Pedir dinero para “reservar” sin documentación
• Cláusulas que prohíben empadronarse
• Derecho del propietario a entrar cuando quiera
• Hacerte responsable de reparaciones que corresponden al propietario
• Retener la fianza por desgaste normal
• Exigir documentación excesivamente invasiva
• Pedir un aval o seguro de impago desproporcionado
• Negarse a depositar la fianza donde exige la normativa autonómica
• Alquiler “sin contrato”

Lista de comprobación a la hora de firmar:

• ¿Sé quién es el propietario?
• ¿He visto una nota simple o algún documento que acredite que puede alquilar la vivienda?
• ¿Todo lo que pago queda documentado?
• ¿La fianza es de 1 mes?
• ¿Las garantías adicionales están claramente identificadas?
• ¿No me cobran gastos de agencia que correspondan al arrendador?
• ¿Puedo empadronarme?
• ¿No hay cláusulas que permitan entrar al propietario cuando quiera?
• ¿No me hacen responsable de averías estructurales?
• ¿Tengo copia del contrato antes de firmar?

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
• Artículo 36 - La fianza (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, comentada)