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 ====== Alquiler de vivienda habitual en España ======
-El aquiler de vivienda habitual en España (no alquiler de temporada ni local comercial) se rige por el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
+Notas prácticas para inquilinos.
 ===== Legislación =====
-La norma principal es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), complementada por la Ley por el Derecho a la Vivienda y por normativa autonómica sobre fianzas.
+El alquiler de vivienda habitual en España (no alquiler de temporada ni local comercial) se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), complementada por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y por la normativa autonómica aplicable.
 La LAU regula:
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   * **Fianza obligatoria**: una mensualidad de renta. Si piden más, no se le puede llamar **fianza**.
-  * **Garantías adicionales**: además de la fianza, el arrendador puede pedir unas garantías adicionales cuyo valor no puede superar dos mensualidades de renta durante el período legal de duración obligatoria del contrato.
+  * **Garantías adicionales**: además de la fianza, el arrendador puede pedir unas garantías adicionales cuyo valor económico, con carácter general, no puede superar dos mensualidades de renta en los contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU.
 Ejemplo de coste a la firma del contrato:
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   * y no hay desperfectos imputables a ti,
-el propietario debe devolverte tanto la fianza como la garantía adicional.
+el propietario debe devolverte tanto la fianza como la garantía adicional, salvo que existan cantidades pendientes, daños acreditados o cualquier otra causa de compensación prevista legalmente o en el contrato.
 Es conveniente que el contrato indique expresamente algo parecido a:
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   * Certificado de entrega de llaves.
+===== Antes de entregar dinero =====
+Comprobar:
+  * Identidad del arrendador.
+  * Titularidad de la vivienda mediante nota simple.
+  * Existencia de contrato o documento de reserva.
+  * Concepto exacto de cada pago.
+  * Cuenta bancaria del titular o representante autorizado.
+Nunca realizar transferencias sin documentación que justifique el pago.
+===== Duración del contrato =====
+Si el arrendador es persona física, derecho del inquilino a permanecer hasta 5 años.
+Aunque el contrato se firme por un plazo inferior, normalmente opera la prórroga obligatoria hasta alcanzar esos plazos salvo excepciones legales.
+Algunas excepciones legales pueden dar lugar a la finalización anticipada del contrato, como por ejemplo la recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador en determinadas circunstancias.
+===== Desistimiento del contrato =====
+El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, comunicándolo al arrendador con al menos treinta días de antelación.
+El contrato puede prever una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir (prorrateándose los períodos inferiores).
+===== Inventario =====
+Si la vivienda está amueblada, el contrato debería incorporar un inventario detallado.
+Es recomendable fotografiar:
+  * Electrodomésticos.
+  * Muebles.
+  * Suelos.
+  * Paredes.
+  * Baños.
+  * Contadores.
+Estas pruebas suelen ser fundamentales en conflictos sobre la devolución de la fianza.
 ===== Actualización del alquiler =====
-La renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé expresamente.
+La actualización de la renta solo puede realizarse una vez al año y únicamente si el contrato lo prevé expresamente.
 Conviene revisar:
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   * Límites legales vigentes en el momento de la actualización.
-Para contratos firmados después de la Ley de Vivienda (**desde mayo de 2023**), la referencia es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) elaborado por el INE, que actúa como límite para la actualización anual.
+Desde 2025, en los contratos de vivienda habitual la actualización de la renta se vincula al sistema de índices establecidos por la normativa vigente. El IRAV publicado por el INE es actualmente el índice de referencia cuando el contrato remite al índice legal aplicable.
 El IRAV ha estado moviéndose en torno al 2 % - 2,5 % durante 2026 (por ejemplo, 2,16 % en febrero de 2026).
 Contratos **anteriores a mayo de 2023**: si el contrato establece actualización por IPC, normalmente se sigue la regla pactada en el contrato, teniendo en cuenta la normativa vigente en cada momento.
+<WRAP center round info 60%>
+Si no existe cláusula de actualización, no procede la subida durante la vigencia del contrato.
+</WRAP>
 ===== Reparaciones =====
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   * Pequeñas reparaciones por uso ordinario.
+Ejemplos:
+  * Bombillas.
+  * Pilas.
+  * Ajustes menores de persianas.
+  * Pequeños elementos deteriorados por el uso cotidiano.
 **Propietario**
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   * Caldera por antigüedad.
   * Problemas eléctricos.
+Si el daño ha sido causado por un uso negligente o incorrecto del arrendatario, la reparación puede corresponder al inquilino.
+Por ejemplo:
+ * una caldera vieja que deja de funcionar → propietario;
+ * una caldera dañada por manipulación indebida → inquilino.
 ===== Al finalizar el contrato =====
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   * Pintura envejecida por uso ordinario.
   * Envejecimiento normal de electrodomésticos.
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+La fianza debe devolverse en el plazo de un mes desde la entrega de las llaves. Transcurrido dicho plazo sin causa justificada, la cantidad adeudada puede devengar intereses legales.
+</WRAP>
+===== Entrega de la vivienda =====
+Antes de devolver las llaves es recomendable:
+  * Fotografiar todas las estancias.
+  * Fotografiar contadores de suministros.
+  * Solicitar un documento de entrega de llaves firmado.
+  * Conservar la última lectura de agua, gas y electricidad.
+Estas pruebas pueden resultar útiles en caso de discrepancias sobre daños o consumos pendientes.
 ===== Señales de alarma =====
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   * Pedir más de un mes de "fianza"
-  * Cobrar honorarios de agencia al inquilino cuando corresponden al propietario. Como gastos de gestión, gastos de agencia...
+  * Cobrar al inquilino gastos de gestión inmobiliaria o formalización del contrato que legalmente correspondan al arrendador.
   * Exigir pagos en efectivo sin recibo
   * Negarse a identificar al propietario
   * Pedir dinero para "reservar" sin documentación
   * Cláusulas que prohíben empadronarse
-  * Derecho del propietario a entrar cuando quiera
+  * Derecho del propietario a entrar cuando quiera (sin consentimiento del inquilino)
   * Hacerte responsable de reparaciones que corresponden al propietario
   * Retener la fianza por desgaste normal
   * Exigir documentación excesivamente invasiva
+  * Ofrecer como alquiler de temporada una vivienda destinada realmente a residencia habitual.
   * Pedir un aval o seguro de impago desproporcionado
   * Negarse a depositar la fianza donde exige la normativa autonómica
-  * Alquiler "sin contrato"
+  * Alquiler sin contrato escrito o con contrato no firmado por ambas partes
 <WRAP center round important 60%>
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   * ¿No me hacen responsable de averías estructurales?
   * ¿Tengo copia del contrato antes de firmar?
+===== Búsqueda de vivienda =====
+Sección en desarrollo que contendrá información del tipo:
+  * cómo leer una nota simple;
+  * qué preguntar en una visita;
+  * cómo revisar humedades;
+  * cómo comprobar cobertura de internet;
+  * cómo verificar gastos de comunidad y suministros;
+  * cómo detectar anuncios fraudulentos.
 ===== Recursos =====
+  * [[https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003|Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos]]
+  * [[https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203|Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda]]
   * [[https://www.seag.es/consultorio-juridico/lau-comentada/articulo-36-fianza/|Artículo 36 - La fianza]] (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, comentada)