Notas prácticas para inquilinos.

El alquiler de vivienda habitual en España (no alquiler de temporada ni local comercial) se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), complementada por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y por la normativa autonómica aplicable.

La LAU regula:

• Duración del contrato.
• Derechos y obligaciones de propietario e inquilino.
• Fianzas y garantías.
• Actualización de la renta.
• Prórrogas.
• Resolución del contrato

Qué puede exigir legalmente el propietario al firmar:

• Fianza obligatoria: una mensualidad de renta. Si piden más, no se le puede llamar fianza.
• Garantías adicionales: además de la fianza, el arrendador puede pedir unas garantías adicionales cuyo valor económico, con carácter general, no puede superar dos mensualidades de renta en los contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU.

Ejemplo de coste a la firma del contrato:

• Alquiler: 900 €/mes
• Fianza legal: 900 €
• Garantía adicional máxima: 1.800 €

Total máximo exigible al entrar: 2.700 € (más el primer mes de renta, si corresponde)

La garantía adicional no es un pago al propietario, sino una garantía frente a posibles impagos o daños, igual que la fianza. Por tanto, si al finalizar el contrato:

• has pagado todas las rentas,
• no dejas recibos pendientes,
• y no hay desperfectos imputables a ti,

el propietario debe devolverte tanto la fianza como la garantía adicional, salvo que existan cantidades pendientes, daños acreditados o cualquier otra causa de compensación prevista legalmente o en el contrato.

Es conveniente que el contrato indique expresamente algo parecido a:

“El arrendatario entrega una fianza legal de una mensualidad y una garantía adicional de dos mensualidades, ambas destinadas a garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales.”

Siempre guarda:

• Contrato firmado.
• Inventario de muebles.
• Fotografías del estado inicial.
• Recibos de transferencia.
• Conversaciones importantes por correo o mensajería.
• Certificado de entrega de llaves.

Comprobar:

• Identidad del arrendador.
• Titularidad de la vivienda mediante nota simple.
• Existencia de contrato o documento de reserva.
• Concepto exacto de cada pago.
• Cuenta bancaria del titular o representante autorizado.

Nunca realizar transferencias sin documentación que justifique el pago.

Si el arrendador es persona física, derecho del inquilino a permanecer hasta 5 años.

Aunque el contrato se firme por un plazo inferior, normalmente opera la prórroga obligatoria hasta alcanzar esos plazos salvo excepciones legales.

Algunas excepciones legales pueden dar lugar a la finalización anticipada del contrato, como por ejemplo la recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador en determinadas circunstancias.

El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, comunicándolo al arrendador con al menos treinta días de antelación.

El contrato puede prever una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir (prorrateándose los períodos inferiores).

Si la vivienda está amueblada, el contrato debería incorporar un inventario detallado.

Es recomendable fotografiar:

• Electrodomésticos.
• Muebles.
• Suelos.
• Paredes.
• Baños.
• Contadores.

Estas pruebas suelen ser fundamentales en conflictos sobre la devolución de la fianza.

La actualización de la renta solo puede realizarse una vez al año y únicamente si el contrato lo prevé expresamente.

Conviene revisar:

• Índice utilizado.
• Fecha de actualización.
• Límites legales vigentes en el momento de la actualización.

Desde 2025, en los contratos de vivienda habitual la actualización de la renta se vincula al sistema de índices establecidos por la normativa vigente. El IRAV publicado por el INE es actualmente el índice de referencia cuando el contrato remite al índice legal aplicable.

El IRAV ha estado moviéndose en torno al 2 % - 2,5 % durante 2026 (por ejemplo, 2,16 % en febrero de 2026).

Contratos anteriores a mayo de 2023: si el contrato establece actualización por IPC, normalmente se sigue la regla pactada en el contrato, teniendo en cuenta la normativa vigente en cada momento.

La regla general es:

Inquilino

• Pequeñas reparaciones por uso ordinario.

Ejemplos:

• Bombillas.
• Pilas.
• Ajustes menores de persianas.
• Pequeños elementos deteriorados por el uso cotidiano.

Propietario

• Elementos estructurales.
• Instalaciones.
• Humedades.
• Caldera por antigüedad.
• Problemas eléctricos.

Si el daño ha sido causado por un uso negligente o incorrecto del arrendatario, la reparación puede corresponder al inquilino.

Por ejemplo:

* una caldera vieja que deja de funcionar → propietario; * una caldera dañada por manipulación indebida → inquilino.

El propietario puede descontar

• Rentas impagadas.
• Suministros pendientes.
• Daños acreditados.

No puede descontar

• Desgaste normal.
• Pintura envejecida por uso ordinario.
• Envejecimiento normal de electrodomésticos.

Antes de devolver las llaves es recomendable:

• Fotografiar todas las estancias.
• Fotografiar contadores de suministros.
• Solicitar un documento de entrega de llaves firmado.
• Conservar la última lectura de agua, gas y electricidad.

Estas pruebas pueden resultar útiles en caso de discrepancias sobre daños o consumos pendientes.

Si estás buscando vivienda en España, hay varias señales de alarma (“red flags”) que conviene detectar antes de firmar. Algunas son directamente ilegales; otras pueden ser legales en ciertos casos, pero indican que el propietario o la agencia están intentando imponerte condiciones abusivas.

• Pedir más de un mes de “fianza”
• Cobrar al inquilino gastos de gestión inmobiliaria o formalización del contrato que legalmente correspondan al arrendador.
• Exigir pagos en efectivo sin recibo
• Negarse a identificar al propietario
• Pedir dinero para “reservar” sin documentación
• Cláusulas que prohíben empadronarse
• Derecho del propietario a entrar cuando quiera (sin consentimiento del inquilino)
• Hacerte responsable de reparaciones que corresponden al propietario
• Retener la fianza por desgaste normal
• Exigir documentación excesivamente invasiva
• Ofrecer como alquiler de temporada una vivienda destinada realmente a residencia habitual.
• Pedir un aval o seguro de impago desproporcionado
• Negarse a depositar la fianza donde exige la normativa autonómica
• Alquiler sin contrato escrito o con contrato no firmado por ambas partes

Lista de comprobación a la hora de firmar:

• ¿Sé quién es el propietario?
• ¿He visto una nota simple o algún documento que acredite que puede alquilar la vivienda?
• ¿Todo lo que pago queda documentado?
• ¿La fianza es de 1 mes?
• ¿Las garantías adicionales están claramente identificadas?
• ¿No me cobran gastos de agencia que correspondan al arrendador?
• ¿Puedo empadronarme?
• ¿No hay cláusulas que permitan entrar al propietario cuando quiera?
• ¿No me hacen responsable de averías estructurales?
• ¿Tengo copia del contrato antes de firmar?

Sección en desarrollo que contendrá información del tipo:

• cómo leer una nota simple;
• qué preguntar en una visita;
• cómo revisar humedades;
• cómo comprobar cobertura de internet;
• cómo verificar gastos de comunidad y suministros;
• cómo detectar anuncios fraudulentos.

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
• Artículo 36 - La fianza (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, comentada)